住宅新聞などで『再建築不可』と書かれた物件を見たことがありませんか???

価格も、その土地周辺の物件に比べると、かなり安いですし。。。

”いわくつき”物件なの!?


最初に”再建築不可物件”について説明したいと思います。

 

まず。

通常の土地でも”建ぺい率”や”容積率”などで、建てられる住宅の大きさは決まっています。そして、実際に住宅工事を行う際は、建築基準法の規定に従って、一定の制限を受けます。

再建築不可物件とは、この建築基準法の基準を満たすことができない物件を指します。

 

例を出して説明しましょう。

例えば、よくあるパターンは”接道義務”です。

建築基準法では、道路に対して敷地が2m以上接していないと、建物を建ててはいけないと決められています。

 

すでに建てられている住宅で、2m以上接していなかったとしても、それは建築基準法で定められる前に建てられた住宅の為、建築基準法違反をしているわけではありません。

このような住宅を“既存不適格建築物”と言います。

この“既存不適格建築物”の場合、この建物を壊してしまうと、再建築をすることが出来なくなってしまう可能性が高くなります。

 

主な再建築不可物件例

・敷地が道路に対して2m以上接していない
・敷地が道路に対して2m以上接してはいるが、敷地の間口が2m未満

このような物件は、建物を取り壊して再度建てることが出来ません。

 

では。

”再建築不可物件”がどのような住宅が分かったところで、メリット・デメリットを見ていきましょう。

まずはメリットからです。

【メリット】

①価格が安い…

色々な規制がある為、ある程度自由に立て直しが出来る物件に比べると、価格は割安になります。

 

②リフォーム(リノベーション)は可能…

立て直すことが出来ないだけなので、スケルトンリフォーム(リノベーション)はOKです。

<スケルトンリフォームの記事はこちら>

スケルトンリフォームについて。費用は新築よりも安く済むの???

 

③固定資産税が安い…

ある種の”いわくつき”物件の為、購入価格も安ければ、固定資産税も安くなります。固定資産税だけではなく、都市計画税、相続税、贈与税など住宅に関係する税金も安くなります。






では、次はデメリットです。

【デメリット】

①立て直し不可…

そういう物件ですからね汗。もし。。。地震などで住宅が倒壊してしまったら、もうそこに住宅を建てることが出来ません。これはとても大きなデメリットです。

 

②住宅ローンが適用されない…

再建築不可物件は担保価値がほとんどありません汗。その為、銀行で住宅ローンを組むことが出来ないんですね。じゃあ、どうやって購入するのか?と言いますと…ニコニコ現金一括払い!です汗。

※銀行によっては融資を受けることも出来るようですが、金利はかなり高くなるとか。。。

 

③販売しにくい…

『売りたい』と思っても、なかなか売れないのが現状です。『立て直しが出来ない』ということよりも、現金一括払いが出来ないという理由の方がネックになりそうですね。

 

以上のようなメリット・デメリットがあります。

 

購入を検討している方は、↓のポイントを確認して下さい。

・建物の構造躯体がしっかりしているかどうか(立て直せないので)

・日当たり/風通しが良いか(立て直せないので)

・リフォーム費用について(思わぬ出費が無いように)

 

再建築不可物件は価格が安いので、それだけでかなり魅力的に写りますが、それなりの理由があります。購入を検討する際には、上記のメリット・デメリットを頭に入れて、慎重に判断して下さいね。